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2020-02-27 04:19 来源:有问必答

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南京“摇号门”后 你还敢买高价学区房吗?

来源:第一财经日报
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  学区房的拥有者们要小心了,南京建邺区最近发生的一件事对飙涨的学区房价格敲响了警钟。

  由于建邺区新城小学本部今年的实际入学名额为600人,超过原定招生计划240人,当地教育局建议,600名新生参与摇号,部分学生借用隔壁的建邺高中校舍念书,执教的依然是新城小学的老师。

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  虽然当地教育局承诺师资力量不会改变,但依然难以平复家长的情绪,更引发关注的是,已有多家媒体报道称,对口该小学的个别学区房每平方米急跌了数千元。

  事实上,教育部办公厅今年2月已下发通知明确提出,在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这也是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片,为的就是使教育资源分配更为公平。

  虽然南京新城小学目前面临的情况不同于多校划片,只是借用其他学校的校舍,师资力量并未减弱,但依然对相关的学区房价格产生不小影响。显然,学区房高企的价格已不再是共识。

  此事引人深思的是,随着教育部继续对多校划片的极力推行,以及教育资源的不断均衡,学区房这场由房东、家长、中介、学校一起参与的疯狂游戏离结束还有多远?

  为炒作学区房“降温”

  提及学区房,人们的印象多是价格高、增值快等,属于房地产市场的一种衍生品。随着社会竞争的日益激烈,为了不让孩子输在起跑线上,多数父母不惜花费重金购买对口好学校的学区房。可这一心理却被不少炒卖学区房的投机者所利用,使得学区房价格不断飙涨。

  事实上,相关政府部门早已注意到此类情况,施政时,对于学区房价格飙涨的抑制也从未停止。以上海为例,今年实施了“3·25”楼市新政,出台了多条房价调控举措,包括提高二套房首付比例及购房者缴纳社保年限增加等,将不少热衷于学区房的投资客挡在了门外。

  2014年底,即将退休的刘先生决定将对口静安区教育学院附属学校(下称“静教院附校”)的学区房卖了变现。他的理由有两点:学区房价格已高得离谱,比周边非学区房源高出10%~20%,“简直就是在钢丝上跳舞”;其次,2014年上半年静安区出台了最严入学新政,本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会,这在刘先生看来,政府的态度一直很明确,抑制学区房炒作,极力使教育资源配置更均衡,“如果只有买得起学区房的人才能读上好学校,何来公平可言”。

  于是,刘先生以到手近600万元的价格将静安区大闻丽都苑的一套107平方米的房子卖给了正在为5岁孩子择校的陈先生,单价超过每平方米5.6万元。此时,对口静教院附校的海防村小区,由于多是20~40平方米的小户型,总价相对较低,但单价已经超过了每平方米8万元。

  但事与愿违,虽然“五年一个学区名额”的实施确实对当时的学区房价有所抑制,但随着整体楼市逐渐回暖,学区房价格依然在上涨。

  “学区房的价格普遍比非学区房贵10%,比如海防村的房子大部分都是购房者买来挂户口读书使用,这些购房者根本不会居住。”中原地产昌平分行经理罗安云告诉《第一财经日报》记者。

  如今,大闻丽都苑相同户型房产的挂牌价格已经突破了每平方米9万元,总价已上千万;而海防村的挂牌价格也已达到每平方米12万~16万元。这意味着,陈先生买下房子不到一年半的时间,资产已增值近400万元;而刘先生虽然之后也买了房,但增值速度却比不上学区房。

  “我们发现即便市场再差,学区房也可以保持向上的价格,其抗跌能力明显高于其他浦东楼盘。现在的人就是特别重视教育,大家如果有能力还是愿意让小孩获得更好的教育。”中原地产高级研究经理卢文曦向本报记者表示。

  但有个值得关注的现象是,与去年相比,目前的学区房已“降温”不少。卢文曦告诉本报记者:“去年很多学区房都还有投资客在(炒作),今年上海出台‘3·25’新政后,很多投资客都被挡在门外,因此市场开始回归理性。我们预测今年5~6月会有一些刚性需求的购房者开始购买学区房,如果没有投资客,这个市场会相对稳定。”

  易居智库研究总监严跃进则建议,住建部门在项目规划和审批的时候,必须对此类学校资源进行系统把握,在项目预售前就应该有各类明确的学区教育资源分布情况,以及分配的机制,这样也可以规范学区房的市场。

  根源是教育资源是否均衡

  学区房的概念并非中国独有,只是由于教育资源的不均衡,使得中国的学区房炒作更甚。

  身在上海的张军(化名)目前与陈先生2014年底面临的情况相同,女儿已经5岁,到时候考虑择校的问题了,但当和其他购房者被卷进购买学区房的漩涡以后,他发现买房已经身不由己。

  张军看中的是位于上海市虹口区的文苑小区,可令人惊讶的是,从看房子到付定金,整个过程不到十分钟。“我去看房子的时候正好有一个购房者出来,楼下还有中介正催促客户来看房,我突然感觉到一种强大的压力,就赶紧要求房东收下定金,我担心如果房东看到市场那么好继续涨价。”张军告诉《第一财经日报》记者。

  事实上,张军起初并不觉得学区房有多大魅力,只希望女儿能开心快乐地成长。无奈的是,周围的朋友们都在想方设法让孩子读上好学校。

  张军告诉本报记者:“我的朋友为了小孩读书,卖掉浦东的大房子买了浦西的小房子,一家人蜗居在一个两居室里。周围的朋友都在为了自己的小孩做出努力,仿佛我们不做这样的努力就不是一个好家长。”

  “选择这个小区有几个好处,我们计划让女儿去读上海外国语大学实验小学,这个学校不但要面试学生,还要面试家长,为了让女儿和我们都适应这个小学的要求和周围的环境,我们要提前搬到学校附近。如果女儿没有考上这个小学,我们的小区对口是凉城三小,这个小学也还不错。”张军说。

  为此,张军卖掉了自己在闵行的价值200万的房子,置换了目前这个价值390万但是环境却没有之前好的学区房,置换的代价是张军每个月还要付1万多元的房贷,这无形增加了张军的未来生活压力。

  即便是这样,张军并不后悔自己的选择,“作为家长如果我们尽自己最大可能去给孩子提供好的教育和环境,相信我们的孩子会理解。”张军笑着说。

  有限的教育资源,是学区房价格不断上涨的主要原因之一。纵然上海有超过100所社会认同的“好小学”,但是对于有近2500万人口的大都市而言,依然杯水车薪。

  复旦大学2015年的一份研究报告显示,将“重点小学”的学区楼盘价格进行了统计,按照市区和郊区归类,并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数,可以看出这些学区房单价比全部房屋单价均高出每平方米6000元左右。

  为了让适龄儿童更公平地获得优质教育,从国家到地方的教育部门的努力一直没有停歇。

  教育部基础一司司长王定华2015年底曾表示,教育部正在考虑推行“多校划片”,也就是一个小区对应多所小学、初中,让买了“学区房”的家庭也不确定到底能上哪个学校。

  今年2月,教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

  多校划片是指一个小区对应多个学校,多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。

  随后,上海教育部门表示,上海目前已经在大力推行的学区化、集团化政策,正是符合上海实际情况、推进教育资源优质均衡的举措,和“多校划片”的本质是一样的。集团化办学就是将优质学校与自主发展能力较弱的学校,或者大型居住社区公建配套新建学校等结成办学联合体,通过学区化、集团化办学的组织形式。

  浙江省教育厅负责人也曾表示,浙江教育资源相对均衡,且已实行“单校划片”多年,制度比较成熟,效果也较好,浙江近期将不会采用多校划片的入学方式。

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(责任编辑:曹萌)

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